Angesichts des aktuellen Interesses (wage ich Hysterie zu sagen) an Investitionen in Schmutz und Gebäude, ich dachte, es könnte für unsere Leser interessant sein, eine schnelle, schmutzige Anleitung zur Immobilienbewertung haben. Meine Perspektive kommt von Jahren in der Branche sowie einige Zeit lernen am Knie von einigen der besseren Immobilien Köpfen in der Wissenschaft.
Ich werde (bis zu einem gewissen Grad) in die eigene Wohnung investieren, für den Konsum, von der Investition in Immobilien für Spaß und profit trennen. Der Grund für diese Trennung ist, dass ein großer Teil des Nutzens oder Wertes des eigenen Hauses in der Freude gesperrt ist, die man bekommt, in ihm zu Leben oder zu konsumieren. Obwohl es gewisse ego-Striche gibt, um große Gebäude zu besitzen, ein Gebäudekomplex - wenn Sie wollen, ist der Wert mit land, Wohnungen, Bürogebäuden und Lagerhäusern in den Cashflow gesperrt, den Sie bieten oder bieten. [Dieser Gebäudekomplex spielt mit großen Trophäen-ich würde nicht erwarten, dass unsere Leser die TransAmerica Pyramide oder den Sears Tower kaufen würden, aber es gibt ein Interessantes argument, warum diese Gebäude Prämien gegenüber Ihren Konkurrenten in der Nähe verdienen - diese Diskussion wird zu einer anderen Zeit stattfinden müssen.]
Das erste Grundprinzip zu verstehen ist, dass jeder Vermögenswert nur in dem Maße wertvoll ist, in dem er seinem Besitzer Cashflow bietet. Es ist wichtig, Bürogebäude zu sehen, nicht als Bürogebäude, sondern als mieterschaffungsmaschinen. Man sollte land nicht als dreck sehen, sondern als option zum bauen und vermieten oder verkaufen - und damit Cashflow schaffen.
"Aber, JS, wie kann ich entscheiden, was für diese Cashflows zu zahlen?'Und' JS, was ist, wenn die Cashflows unberechenbar sind oder schwer zu schätzen sind?"Ich höre Ihre Fragen, und Sie sind gute. Und deshalb gibt es verschiedene Möglichkeiten, den Wert von Immobilien zu beurteilen.
Es gibt vier grundlegende Möglichkeiten, den Wert eines Gebäudes oder Grundstücks zu nähern. Es gibt die Diskontierte Cashflow-Methode oder DCF, es gibt die Cap-Rate-Methode, es gibt die Ersatzkostenmethode und es gibt die Vergleichbare Methode. Jeder hat seine eigenen vor-und Nachteile.
DCF
Discounted Cashflow-Analyse oder DCF-Analyse ist nicht einzigartig für Immobilien; in der Tat arbeitet es mit den meisten Kapitalanlagen. DCF ist der Prozess der Prognose Cashflows nach vorne für einige realistische Zeit (jeder investment banking analyst wird so viele 10-jährige DCFs getan haben, dass er oder Sie werden Sie in Ihrem Schlaf zu sehen) in der Regel fünf oder zehn Jahre und dann Diskontierung dieser Cashflows zurück in die Gegenwart, um den aktuellen Wert des Gebäudes zu finden. Ich werde nicht in die ins und outs der Wahl der entsprechenden Diskontsatz (aber vielleicht einer meiner Kollegen Kolumnisten) zu bekommen, aber es genügt zu sagen,dass die entsprechende Diskontsatz sollte berücksichtigen die relative Sicherheit der zukünftigen Cashflows (oder genauer gesagt, das Risiko mit den Cashflows spezifisch für diesen Vermögenswert verbunden). Zu den Cashflows gehören die mieten oder das ausgespuckte Bargeld sowie der Endwert (oder der Wert, den das Gebäude am Ende der Analyse zu einem Verkauf holt (abzüglich Transaktionskosten)). Unten ist ein Beispiel für eine DCF-Analyse. Beachten Sie, wie man das Gebäude je nach Diskontsatz sehr unterschiedlich bewerten könnte. Nehmen wir an, dass der Preis für das Gebäude 150 $beträgt - vielleicht wäre das keine so große Investition. Wie sensibel diese Analysen auch für kleine Veränderungen sind, zeigt der Aufbau eines einfachen Modells auf excel und das fiddeln mit mietströmen und Endwerten.
Die Vorteile dieser Art von Bewertung sind, dass, wenn Sie relativ sicher über die zukünftigen Cashflows sind und die wahren Kosten Ihres Kapitals sowie den richtigen Diskontsatz für diese Art von Vermögenswerten verstehen,dann kann man eine gute Idee, was zu bieten oder was Sie bereit wären, für einen Vermögenswert zu zahlen. Natürlich sind die Nachteile, dass, wenn jemand etwas für die nächsten zehn Jahre genau Vorhersagen kann, ich Sie treffen und kaufen möchte, was Sie wollen - Sie sind mein Gewicht in gold Wert (keine kleine Zahl versichere ich Ihnen). Auch die Wahl des richtigen Diskontsatzes ist eine Kunst und keine Wissenschaft, daher ist es nicht nur schwierig, sondern auch anfällig für basteln. Oder mit anderen Worten, viele meiner Kollegen (und JS ist nicht so besser als jeder andere) sowie ich haben rückwärts gearbeitet, um zum Preis zu kommen. Oder wir haben das Modell gemacht und dann den Diskontsatz gewählt, um zu einem Wert zu kommen, der den bauhandel tatsächlich machen wird.
Im Allgemeinen bevorzuge ich diese Art von Bewertung nicht. Es ist zu empfindlich für Urteil / Fehler und berücksichtigt nicht die Launen des Marktes. Darüber hinaus funktioniert diese Methode nicht gut mit land, leerstehenden Gebäuden, sanierungsmöglichkeiten oder jeder Art von Vermögenswert, der keinen Cashflow hat oder extrem schwer vorherzusagen ist.
Cap Rate
Die Kapitalisierungsmethode oder cap rate-Methode ist ähnlich der DCF-Methode. In der Tat ist es wirklich nur eine Abkürzung für die DCF-Methode. Die folgende Gleichung erklärt, was eine kappungsrate ist:
1. Jahr NOI ÷ Gebäude Kaufpreis = Cap Rate
NOI ist Netto-Betriebsergebnis. NOI ist im Grunde Cashflow aus einem Gebäude, ohne Schuldendienst und Einkommensteuern (nicht immobiliensteuern). Als Beispiel nehmen wir das Gebäude aus der obigen DCF-Analyse und gehen von einem Kaufpreis von $100 und einem NOI von $10 aus. [$10 / $100 = .10 oder 10%]. Um die cap rate Methode zu verwenden, um herauszufinden, was für ein Gebäude zu zahlen, man muss nur zwei Dinge verstehen, die erwartete NOI für das Jahr nach dem Kauf und die cap rate für ähnliche Vermögenswerte (und das bedeutet in der Regel Mieter) auf dem Markt. Wenn Sie diese Methode dekonstruieren, sieht Sie wie eine DCF-Bewertung aus - aber diese ähnlichkeiten und warum Sie sinnvoll sind oder nicht, werden besser für eine spätere Spalte gespeichert.
NOI ist Netto-Betriebsergebnis. NOI ist im Grunde Cashflow aus einem Gebäude, ohne Schuldendienst und Einkommensteuern (nicht immobiliensteuern). Als Beispiel nehmen wir das Gebäude aus der obigen DCF-Analyse und gehen von einem Kaufpreis von $100 und einem NOI von $10 aus. [$10 / $100 = .10 oder 10%]. Um die cap rate Methode zu verwenden, um herauszufinden, was für ein Gebäude zu zahlen, man muss nur zwei Dinge verstehen, die erwartete NOI für das Jahr nach dem Kauf und die cap rate für ähnliche Vermögenswerte (und das bedeutet in der Regel Mieter) auf dem Markt. Wenn Sie diese Methode dekonstruieren, sieht Sie wie eine DCF-Bewertung aus - aber diese ähnlichkeiten und warum Sie sinnvoll sind oder nicht, werden besser für eine spätere Spalte gespeichert.
In Gewerbeimmobilien ist dies die häufigste Methode, Immobilienpreise zu zitieren oder über Bewertungen zu sprechen. Makler werden über den Handel von Gebäuden an einer 8-Kappe sprechen."Das bedeutet, dass ein Gebäude im ersten Jahr VERKAUFT wurde. Achten Sie darauf, zwischen "in-place NOI" und "projected" oder "pro-forma NOI" abzugrenzen."Seien Sie auch vorsichtig, Kapitaleinlagen genau vorherzusagen, die benötigt werden, um ein Gebäude vermietet oder leasingfähig zu halten. Da cap-raten nur NOI berücksichtigen, unterscheiden Sie oft nicht zwischen Gebäuden, die massive Mengen an Kapital und Arbeit benötigen, um mithalten und diejenigen, die nicht.
Im Allgemeinen ist dies ein großer short-cut, um zu entscheiden, ob ein Gebäude mehr Arbeit Wert ist. Cap rate-Analyse ist nur ein Ausgangspunkt bei der Entscheidung, was zu Gebot für eine Immobilie. Aber das Verständnis von marktkapitalisierungssätzen (oder der durchschnittlichen caprate, für die Vermögenswerte gehandelt wurden) ist eine sehr wertvolle Metrik. Ich würde dies als die zweitbeste Methode zur Bewertung von Immobilien platzieren.
Ersatz-Kosten-Analyse
Die ersatzkostenanalyse ist genau das, was es klingt. Die Ersatzkosten sind die Kosten, um das genaue asset an diesem genauen Ort neu zu erstellen. Eine gute ersatzkostenanalyse berücksichtigt nicht nur grundstückswerte und Baukosten, sondern auch baugewinne und Baukosten.
Obwohl Makler oft sagen, "dies wird unter Ersatzkosten handeln" es ist oft nicht der Fall und auch, das ist in der Regel keine relevante Metrik. Die Ersatzkosten sind eine rückwärtsgewandte Metrik und eine, die das wichtigste nicht berücksichtigt, was das Gebäude jetzt verdienen kann. Denken Sie daran, Bargeld ist König.
Ich werde sagen, dass diese Methode im Allgemeinen nicht hilfreich ist. Das argument, dass, wenn Sie etwas unter Ersatzkosten kaufen, "Sie können nur verletzt werden, wenn niemand hier jemals wieder baut", ist schäbig. Wenn Sie in einem lebendigen Markt mit hoher Volatilität kaufen, könnte dieses argument einige Vorteile haben. Aber es sei denn, Sie bekommen eine off-market-deal oder gibt es einigen Grund zu glauben, dass andere informierte Käufer noch nicht bewusst gemacht wurde das Angebot, das Sie erkunden, sollten Sie sich Fragen, warum man etwas kaufen kann, der unter dem Wiederbeschaffungswert.
Vergleichbare Analyse
Dies ist die wichtigste Methode zur Bewertung jeder Art von Vermögenswerten, aber es ist besonders hilfreich bei Immobilien. Die vergleichbare Methode oder comp-Methode sucht einfach nach Vermögenswerten auf dem Markt, die demjenigen ähnlich sind, den Sie erwerben und betrachtet, wofür Sie pro Quadratmeter, pro Hektar oder pro Einheit gehandelt haben. Wenn Sie mehr bezahlen,dann alle anderen auf dem Markt, gab es besser einen guten Grund. Und wenn Sie weniger bezahlen, finden Sie heraus, warum.
Diese Methode eignet sich am besten für "schwer zu Bewertende Vermögenswerte" wie leerstehende Gebäude, Grundstücke und Wohnhäuser. Für diese posten sind die Cashflows nicht existent oder zu schwer abzuschätzen. Eingebettet in diese Bewertungsmethode ist ein zentrales Thema, der effiziente Markt. Solange es genügend Bieter und relativ faire marktangaben gibt, sind die Preise, zu denen Vermögenswerte gehandelt wurden, wahrscheinlich das beste Indiz für Ihren Wert.
Immobilienbewertung - Was es ist und Warum es Verwendet wird
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